Gela s.r.o.
23.03.2019
О ситуации на рынке недвижимости Чехии в 2018 году
30.10.2018 00:00

Рынок недвижимости в 2018 году изменился. Мы привыкли к тому, что цены на недвижимость росли на 10-15% каждый год и все равно от покупателей не было отбоя. В этом году я ожидал дальнейшего повышения цен, хотя и не настолько сильного, но то, что происходит с весны и постоянно набирает силу, меня сильно отрезвило.

Если цена недвижимости установлена немного выше, чем цены в 2017 году, отсутствуют заинтересованные о просмотре. Если цена установлена на уровне 2017 года, просмотров заметно меньше, чем в предыдущий период. Другими словами: цены на недвижимость начали снижаться, покупку недвижимости могут себе позволить меньше людей, чем в предыдущие годы. Рост цен на недвижимость, вероятно опередил рост доходов населения.

Статистика: становится хуже
Чтобы я писал не только о чувствах при повседневной практике специалиста по недвижимости, приведу несколько статистических данных, показывающих изменения. Количество ипотечных кредитов, предоставленных за первые девять месяцев 2018 года на 10,3% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Объем денег,  заимствованных по ипотечным кредитам, сократился на 8,6 млрд., это на 5,1% меньше, чем в прошлом году. Количество продаж по статистике кадастра недвижимости сократилось на 7%. Но предложение недвижимости растет. В сентябре 2017 года в Праге предлагалось около 5600 квартир, теперь это около 6400 квартир. Количество предложений в пражских новостройках в конце июня 2017 года составляло 4259 квартир, а к концу июня 2018 года уже было 5411 квартир.

Такова сегодняшняя ситуация. Что конкретно изменилось:

• Время продажи даже у хорошо оцененной недвижимости продлилось и вероятно, будет увеличиваться и далее, по мере роста предложения объектов недвижимости
• Если кто-то хочет продать недвижимость в течение месяца, должен будет предложить очень привлекательную цену
• Если кто-то хочет продать по более высокой цене, чем было обычно в 2017 году, у него очень небольшие шансы
• Если вы хотите что-то купить, у вас есть значительно более высокий шанс договориться о хорошей цене
• Предложение недвижимости будет увеличиваться, поэтому у покупателей будет увеличиваться выбор предлагаемых объектов.

Итак, что мне делать, если я хочу продать, купить недвижимость и как будет с арендой?

Должен ли я продавать сейчас или придет еще лучшее время?

Ответ зависит от того, как долго вы можете себе представить, что вы все еще можете владеть недвижимостью и что хотите делать с деньгами, полученными от ее продажи.

Если вам все равно сколько времени будет у вас в распоряжении недвижимость, а возможно следующих десять или двадцать лет будете в ней жить или сдавать ее в аренду, и если бы полученные деньги просто лежали на вашем счету, или если бы вы только сейчас размышляли, что с ними делать, так лучше не продавайте. Средства все таки хорошо вложены в недвижимости, а долгосрочное владение недвижимостью всегда было выгодно.

Но если вы знаете куда вложить средства полученные от продажи недвижимости или возможно хотите продать недвижимость в ближайшем будущем, через несколько лет, то я рекомендую рассмотреть ускорение своих планов и начать продавать уже сейчас. Сейчас это выгляди так, что цены на своем пике или, по крайней мере, близко к нему, и поэтому сейчас это лучшее возможное время для продажи. Как только экономика перестает процветать, цены на недвижимость начинают падать и возвращение к новому пику вернется в течение очень долгого времени. В прошлом весь цикл длился десять лет.

Стоит ли покупать сегодня или я должен подождать?

Если вы планируете купить недвижимость с тем намерение, что вы собираетесь ее продать  с хорошей прибылью через пару лет, это не тот план, который бы я рекомендовал в это время. Самый большой рост цен на недвижимость уже за нами и мы не можем рассчитывать на будущий рост. Для покупателей со спекулятивным намерениями я бы рекомендовал подождать с покупкой, насколько это будет возможным, ситуация для покупателя теперь будет только улучшаться.

Однако, если мы хотим купить недвижимость для собственного проживания, нас к этому подталкивают обстоятельства и семейная ситуация, а также мы планируем владеть недвижимостью на протяжении нескольких десятилетий, ее можно покупать и сейчас. Но мы должны быть психически подготовлены к тому, что в какой-то момент цена на недвижимость может быть ниже цены, по которой мы ее покупали. Но разница в цене потеряется в течение долгих лет, на которые мы планируем инвестировать. Мы покупаем на длительное временя, а цена на недвижимость в долгосрочной перспективе растет, следующий пик цен будет выше, чем текущий пик, поэтому нет необходимости подвергаться эмоциям.

Если мы имеем свободные ресурсы и хотим их вложить в недвижимость под  долгосрочную аренду, мы можем спокойно покупать подходящую недвижимость для аренды и сейчас. Есть очень мало других активов, в которые можно безопасно вложить средства и аренда нам приносит хорошие деньги в отличие от денег на банковском счету.

Для того, чтобы купить недвижимость, есть еще одно замечание, которое относится к покупкам по какой-либо причине: Думайте о том, что покупкой вы не должны создавать для себя большие долги, чтобы вы при кризисе могли их оплачивать и не были вынуждены продавать недвижимость невыгодно.

А как насчет аренды?

Цены на аренду находятся в большой зависимости от цен на недвижимость. Мой нынешний опыт подтверждает, что рост цены аренды остановился. В местах, где была большая застройка от девелоперов, я бы даже сказал, что цена аренды снизилась – так как много жилья здесь покупалось с целью аренды и это жилье появилось на рынке в одно и то же время, поэтому предложений было много и тот, кто хотел сдать в аренду должен был предложить привлекательную цену.

Другим фактором является то, что при правильном налогообложении и соблюдении других правил утрачивает свою рентабельность сдача в аренду через систему AirBnB.
В настоящее время налоговая инспекция довольно систематически и жестко требует оплату налогов. Поэтому на рынок с длительной арендой постепенно возвращается часть квартир, которые в последнее время владельцы сдавали в краткосрочную аренду.

Если вы являетесь собственником рекомендую вам не мечтать о том, что было раньше, а предлагать недвижимость за реальную цену. Если вы являетесь потенциальным арендатором и сейчас оплачиваете аренду утвержденную в 2017 году, смотрите новые предложения, вполне возможно, что появится что-то более выгодное.

Даниел Котула